可否把按揭转成LPR呢？选对了能省几百万。

2019年12月28日，中央商业银行（下列全称央妈）放了两个大招，正式宣布自2020年1月1日起，除住房公积金商业银行贷款之外的商业银行贷款合约，商业银行贷款商业银行贷款利率无须参照商业银行贷款计算方法商业银行贷款利率，而要改成参照LPR商业银行贷款利率。

对已经施行的老合约，央妈秉持实用的准则，给我许多时间（2020年3月1日到8月31日），让我他们决定，与否将旧有的一般来说商业银行贷款利率更改成捷伊以LPR为计算方法的自由浮动商业银行贷款利率。

那么究竟是改还是拒不呢？LPR又是个什么东西呢？

一

具体来说要确切从前的借款准则，也是确切计算方法商业银行贷款利率的基本概念。

计算方法商业银行贷款利率是由央妈制订的，从过去三年上看，那个商业银行贷款利率没有变过，都是4.9%。

金融机构对内展开借款的商业银行贷款利率都要参照那个商业银行贷款计算方法商业银行贷款利率。

虽然央妈制订了商业银行贷款利率，但是对金融机构而言，要展开信用风险掌控。

对相同的企业或个人，信用信用风险情况相同，偿付的几率不一样，协进会有许多人偿付还不所刻，所以商业银行要是根据顾客的两个信用信用风险情况来对商业银行贷款利率展开两个自由浮动修正。

金融机构想出来的配套措施是在央妈给的计算方法商业银行贷款利率下面来两个自由浮动，以比率的方式。

时常听见说哥们的按揭下浮了20%，是指商业银行给你的按揭商业银行贷款利率增设为了4.9%×（1+20%）=5.88%。

二

现在而言捷伊LPR。

LPR（Loan Prime Rate），商业银行贷款消费市场出价商业银行贷款利率，简而言之，那个价格是通过消费市场出价来得到，而不是欧洲央行做主了。

如何出价呢？

准则是，18家金融机构拉维县每一人呈报他们的两个商业银行贷款利率，接着求两个平均数。

没人会害怕，这些金融机构会不会乱出价呢？这样商业银行就能几百块许多本息了。

放心，不会。

和比赛裁判打分的准则一样，这18家商业银行呈报的商业银行贷款利率，要去掉两个最高分和两个最低分，接着剩下的16家商业银行展开平均。

如何你每次都偏离其他商业银行太多的话，那么央妈就把你从选手里面踹掉了。

这18家商业银行各种类型的都有，有国有商业银行，比如中农工建，有民营商业银行，比如招商和浦发，有地方性商业银行，比如台州商业银行，还有农村商业银行（上海农村金融机构等）、互联网商业银行（微众商业银行等）和外资商业银行（花旗商业银行等）。

覆盖面是极其的广。

那么为什么要改成这种形式呢？

三

为了更消费市场化许多。

央妈的目标是，商业银行贷款商业银行贷款利率那个东西，我不能这么专制，要由消费市场他们来决定。

消费市场上需要钱的人多了，消费市场商业银行贷款利率就会上升，需要钱的人少了，消费市场商业银行贷款利率就会下降，两个很简单的供需关系。

按从前的规定，消费市场上同时存在消费市场商业银行贷款利率和政策商业银行贷款利率两种，也是业内说的商业银行贷款利率双轨制。

如果什么时候央妈觉得消费市场上需要钱了，需要推动经济了，就会开始往消费市场上送钱。

但央妈也不能白给出去啊。

金融机构承担了那个中介的角色。央妈通过两个叫做中期借款便利（Medium-term Lending Facility，全称MLF）的东西，把钱借给金融机构，让他们去把这些钱贷出去。

MLF，外号麻辣粉，是央妈两个很重要的经济调控手段。

央妈可以通过掌控MLF投放数额和MLF商业银行贷款利率来调控消费市场上的资金。

如果MLF商业银行贷款利率太高，金融机构觉得找央妈借钱亏，可以选择不从央妈这里借钱，而去其他商业银行那边借（同业拆借）。

MLF投放数额多了，MLF商业银行贷款利率低了，金融机构就更乐意来从央妈这里借钱。

但是，还有两个政策商业银行贷款利率，那是我最前面提到的商业银行贷款计算方法商业银行贷款利率，那个商业银行贷款利率是由央妈直接独裁决定的，不受供求关系影响。

而金融机构对内展开借款的商业银行贷款利率都要参照那个商业银行贷款计算方法商业银行贷款利率。

那么问题就来了。

如果从MLF下面对金融机构展开了放水，但是商业银行贷款计算方法商业银行贷款利率却没变，那企业和个人还是不想去商业银行商业银行贷款，等于放的水从金融机构这里就给堵住了。

接着央妈就想了这样两个配套措施，来同步MLF商业银行贷款利率的变化，也是LPR的由来。

新制度下的金融机构的LPR出价是根据当期的MLF商业银行贷款利率加上各自商业银行的加点来决定的。

金融机构加点，一方面是为了获得利润，一方面是为了对他们展开信用风险补偿。

这样的话，央妈只需要通过修正MLF商业银行贷款利率就能直接调控消费市场了，从前的双轨商业银行贷款利率合成一轨，大大提高了政策的执行效率。

四

那么对按揭，在新政策下，按揭会增加么？

转成LPR以后，按揭的计算方式会从一般来说商业银行贷款利率变为LPR商业银行贷款利率+自由浮动商业银行贷款利率。

捷伊自由浮动商业银行贷款利率的计算方式为政策商业银行贷款利率加上消费市场加点商业银行贷款利率。政策商业银行贷款利率是国家定的，为了对房价展开宏观调控用的，消费市场加点商业银行贷款利率是商业银行根据你个人的信用信用风险情况由商业银行来决定的。

总结一下是下列公式：

现行按揭商业银行贷款利率=LPR商业银行贷款利率+政策商业银行贷款利率+消费市场加点商业银行贷款利率

比如说你现在要买二套房，二套房的政策商业银行贷款利率是0.6%（首套房政策商业银行贷款利率为0），商业银行给了你0.5%的消费市场加点商业银行贷款利率，那么你最终的商业银行贷款商业银行贷款利率是4.8%+0.6%+0.5%=5.9%。

合约签订了以后，政策商业银行贷款利率和商业银行的加点都不会再变了，LPR商业银行贷款利率会随着每一次的出价而变动。

对存量按揭，也是之前签订按揭合约的那批人，如果转换成LPR商业银行贷款利率，具体来说要根据你之前的按揭商业银行贷款利率展开计算。比如说之前的按揭商业银行贷款利率是5.88%,那么你的加点商业银行贷款利率是5.88%-4.8%=1.08%。

4.8%是2019年12月公布的三年期以上LPR商业银行贷款利率，所有的存量商业银行贷款都根据这次的LPR商业银行贷款利率展开计算。

那个加点商业银行贷款利率1.08%就永远不会再变化了。

以后你的按揭商业银行贷款利率计算方式就变成了：LPR商业银行贷款利率+1.08%。

如果你商业银行贷款的商业银行贷款利率低于4.8%，比如4.5%，那么转换后的商业银行贷款商业银行贷款利率为LPR商业银行贷款利率-0.3%。

到这里，就很明显了。按揭会不会增加主要是看LPR商业银行贷款利率会怎么变化。

五

所以其实这件事情可以概括为下列两句话。

选择一般来说商业银行贷款利率，是买定离手。

我的观点是，LPR从长期上看，会下行，所以应该毫不犹豫的选择转成LPR自由浮动商业银行贷款利率的方式。

从全球上看，商业银行贷款利率下行是主要趋势。其中已经不乏日本、欧洲等许多国家已经降低为了零商业银行贷款利率甚至负商业银行贷款利率。

经济发展到一定阶段，增速都会减缓，这时候国家就需要靠放水来刺激经济，而降息是两个非常主要的刺激经济的货币政策。

没人开始害怕，LPR长期下行，按揭商业银行贷款利率低了，房价岂不是又要涨了。

不要忘了央妈还留了两个政策加点的口子。

政策加点是用来调控房市的，即使LPR下降，但国家可以把政策商业银行贷款利率调高，按揭商业银行贷款利率就会上升。如果要刺激房市，那就可以调低那个政策商业银行贷款利率。

现在的这种捷伊政策相对从前而言，更为消费市场化许多了。

至于大家究竟该如何去选，认为选哪个好，还是取决于大家的判断。

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